Sachverständiger / Architekt

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Sachverständigenbüro Schüler: Expertise für Schäden an Gebäuden in NRW

Das Sachverständigenbüro Architekt Michael Schüler bearbeitet eine Vielzahl von Aufgabenstellungen im Fachgebiet Schäden an Gebäuden. Das gilt räumlich für die Städte Hagen, Herdecke, Iserlohn, Dortmund, Lüdenscheid, Ennepetal, Breckerfeld, Gevelsberg und ganz NRW. Es geht u.a. darum:

  • Klärung von Streitigkeiten hinsichtlich Baumängel oder Bauschäden.
  • Beurteilung der Schadensart, des Schadenumfangs, der Schadensursachen sowie  der erforderlichen Nachbesserungen und deren Kosten. 
  • Feststellungen von Minderwerten sowie der Frage der jeweiligen Zuständigkeiten im Planungs- und Bauablauf (Verantwortlichkeiten) bei:
  • den am Bau Beteiligten
  • Nachbarschaftsstreitigkeiten
  • Mietstreitigkeiten
  • Kauf bzw. Verkauf von Immobilien

Häufigste Fragestellungen:

Stellt der festgestellte Zustand einen Mangel dar?

Ist die Bauleistung abnahmereif?

Wie kann der festgestellte Mangel beseitigt werden.

Bewertungskriterien:

  • Übereinstimmung mit den vertraglichen Vereinbarungen
  • Nachweis der Eignung für die gewöhnliche Verwendung
  • Übereinstimmung mit den anerkannten Regeln der Technik

Weitere Aufgabengebiete:

a.) Beweissicherungen:

Beweissicherungen über den Bauzustand von Gebäuden und sonstigen Bauwerken, vor dem Beginn von Baumaßnahmen auf anderen Grundstücken oder Gebäudebereichen. Bevor die Beweissicherung überhaupt gestartet werden kann, sichte ich vorhandene Pläne und fordere die notwendigen Unterlagen an. Anschließend koordiniere ich gerne sämtliche Termine mit den betroffenen Parteien, falls es sich z. B. um größere Wohnanlagen mit mehreren Parteien handelt.  Für die Zustandsfeststellung müssen keine Bauteile zerstört oder teilzerstörende Untersuchungen vorgenommen werden. Alle Feststellungen des Sachverständigenbüros können durch entsprechende Inaugenscheinnahme (visuelle Untersuchung) oder zerstörungsfreie Untersuchungsmethoden erfolgen. Auf Wunsch können auch z. B. Gipsmarken gesetzt oder ein Riss- Monitoring durchgeführt werden.

Eine vorsorgliche Beweissicherung unterbindet bereits im Vorwege mögliche Streitigkeiten zwischen den Beteiligten. Im möglichen Schadensfall werden schnelle und unkomplizierte Lösungen gefunden. Durch die sorgfältige Beweissicherung ist eine Unterscheidung zwischen Alt- und Neuschäden problemlos möglich und nachvollziehbar. Die Kosten für die Beweissicherung sind gegenüber langjährigen Streitigkeiten deutlich günstiger.

b.) Baubegleitung:

Begleitung bei Neubaumaßnahmen und Sanierungsplanungen; ganzheitliche Baubegleitung und baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Bausachverständigen; technische Abnahme von Bauleistungen; Mangeldokumentation vor Ablauf der Gewährleistung; Bestandsuntersuchungen und Planungen; Verschiedenste Messdienstleistungen; Überprüfen externer Gutachten und Sanierungskonzepte für meine Auftraggeber. 

c.) Gutachten

Ziel eines Gutachtens ist es, technische Fragen und die Zuständigkeiten zu beantworten. Unterschieden wird u.a. zwischen Privat- und Gerichtsgutachten über Bauschäden.

Privatgutachten Ein Privatgutachten wird nur von einer Partei zur Klärung anstehender Fragen beauftragt. Der Auftraggeber ist in der weiteren Nutzung des Gutachtens frei. Die Feststellungen des Sachverständigen dienen oftmals der eigenen Meinungsbildung und als Entscheidungsgrundlage. Sie sind für andere nicht bindend, werden aber oftmals als Begründung einer anschließenden Klageschrift bei Rechtsstreitigkeiten beigefügt.

Gerichtsgutachten Gerichten wird empfohlen, bei Gerichtsgutachten auf den Fundus von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zurückzugreifen, sie sind jedoch dazu nicht verpflichtet. Bezug darauf nimmt ausdrücklich die ZPO (Zivilprozessordnung); Einzig die Kompetenzen der fachlichen und - manchmal auch - der persönlichen Eignung sind hier vorrangig. Mehrere höchstrichterliche Urteile des Bundesgerichtshofes geben sogar vor, dass Sachverständigengutachten von freien bzw. privaten Sachverständigen von den Gerichten zu den Verhandlungen hinzugezogen werden müssen, sofern keine wichtigen Gründe (z.B. Befangenheit, Unwahrheit etc.) dagegensprechen. Gerichtsgutachten unterliegen inhaltlich einer gewissen Form und sind grundsätzlich schriftlich zu erstellen. Mindestanforderungen werden in aller Regel von der bestellenden Kammer (IHK, Architekten- / Ingenieurkammer oder HWK) vorgegeben. Grundsätzlich ist zu der Erstellung eines vom Gericht beauftragten Gutachtens den Vorgaben der Sachverständigenordnung Folge zu leisten. Der Sachverständige ist auch durch diese Verordnung daran gebunden, seine Arbeit gewissenhaft, unabhängig und unparteiisch zu erfüllen. Die Vergütung eines vom Gericht beauftragten Gutachtens ist nach JVEG zu berechnen. Die möglichen Aufgabenstellungen der Gerichtsgutachten sind identisch mit denen anderer Gutachten. So können hier Beweissicherungsgutachten, Beweisverfahren, aber auch Schadensgutachten und weitere beauftragt sein.

Typische Schadensbereiche:

Dach und Regenrinnen: Diese zwei Gewerke sind tatsächlich die traurigen Spitzenreiter, wenn es um das Thema Baumängel geht. Im schlimmsten Fall wurde das Dach nicht richtig eingedeckt, oder die darunterliegende Dämmung nimmt nach kurzer Zeit großen Schaden, weil die Dampfsperre (verhindert das Eindringen von Wasserdampf in die Dämmung) falsch angebracht wurde. Auch die Verwendung von feuchtem Holz am Dachstuhl ist leider keine Seltenheit. Wenn eine Dachrinne nicht richtig montiert wurde, spricht man ebenfalls von einem Baumangel.  

Decken und Fußböden: Hier liegt die Problematik meistens in einem falschen Untergrund. Wird z. B. Parkett auf einer Fußbodenheizung verlegt, können sich mit der Zeit Fugen bilden. Bevor die Fliesen verlegt werden, muss der Estrich trocken sein (siehe auch CM-MessungEstrichtrocknung). Andernfalls lösen sich die guten Stücke mit der Zeit sehr schnell wieder oder es kommt zu Schimmel unter den Fliesen und weiteren Feuchteschäden. – Gerade bei Decken und Fußböden kommt es auch auf professionelle Dehnungsfugen an. Sie dämpfen Bewegungen im Untergrund sowie hohe Temperaturschwankungen aus und vermeiden dadurch Risse im Material.

Estrich: Der Estrich ist die Unterlage für sämtliche Böden. Er dient dabei zur Druckverteilung und bildet eine gleichmäßige Trittfläche. Allerdings kommt es immer wieder zu falsch dimensionierten Dehnungsfugen zu angrenzenden Bauteilen, die später leicht Risse verursachen können.

Wände oder Wandverkleidungen: Wenn sich an der Wand bereits nach kurzer Zeit ein Riss bildet könnte ein zu kleines Überbindemaß (kleinster Abstand zwischen den vertikalen Fugen) der Grund dafür sein. Aber auch lose sitzende Wandverkleidungen stellen einen erheblichen Mangel dar.

Haustechnik: Unsere Welt wird immer elektronischer und das zeigt sich längst auch in unserem Zuhause. Es soll möglichst smart und miteinander vernetzt sein. Wenn die Verbindungen dazu nicht richtig verlegt wurden oder die Elektronik mangelhaft verdrahtet wurde, stellt das ebenfalls Baupfusch dar. Insbesondere dann, wenn diese Leistungen im Vorfeld mit dem Vertragspartner vereinbart waren. Immer häufiger ist auch eine Lüftungsanlage Teil des smarten Hauses. Sie sorgt bei einer fachmännischen Installation für einen optimalen Luftaustausch.

Fenster und Türen: Bei diesen Gewerken zählen häufig Undichtigkeiten, Lücken oder schlecht schließende Türen zu den größten Verarbeitungsfehlern. Es kann sogar vorkommen, dass die Scheibe nach dem Einsetzen erste Sprünge hat. Außerdem bilden sich an Fenstern oft Wärmebrücken, die es möglichst zu vermeiden gilt. Sie treten immer dort auf, wo Gebäudekanten entstehen. Wenn dabei dann noch unterschiedliche Baustoffe mit verschiedener Wärmeleitfähigkeit verwendet werden, ist ein Mangel meistens nicht weit. – Außerdem ist es sehr wichtig, dass die Laibungen richtig ausgeführt werden. Das sind die senkrechten Schnittflächen, die beim Vorstehen von Türen oder Fenstern entstehen. Wenn diese Details nicht richtig ausgeführt werden, kann es sehr leicht zu Undichtigkeiten und Wasserschäden kommen.

Keller: Der Keller ist wie das Dach auch ein sehr empfindlicher Bereich und damit relativ anfällig für Baumängel. Der Klassiker in Sachen Baupfusch ist eine mangelhafte Abdichtung. Dadurch dringt Feuchtigkeit in das Mauerwerk und führt im schlimmsten Fall mit der Zeit zur gefürchteten Schimmel-Bildung im Keller.

Fassade: Hierbei kommt es schnell zu Rissen oder abblätterndem Putz, wenn die Materialien nicht kompatibel sind.

Terrasse oder Balkon: Hier tritt ein Baumangel gern in Form einer schlechten Abdichtung zwischen Balkon und Haus auf (siehe auch: Balkon sanierenBalkon undicht – welcher Handwerker?Balkon abdichten mit Bitumen). Auch die Geländer können unzureichend befestigt sein. Selbst eine ungenau verlegte Terrassendiele sollte umgehen gemeldet werden.

Fundament: Wenn das Fundament nachgibt, entstehen schnell Risse in Boden und an der Wand. Dadurch kann Feuchtigkeit leicht eindringen und es zu Schimmelbildung kommen. Dabei spielt auch die richtige Sockelabdichtung eine essentielle Rolle. Nur eine funktionstüchtige Abdichtung schützt das Mauerwerk vor Nässe. Ist der Außensockelputz nicht richtig aufgetragen, zeigt sich das früher oder später in Feuchtigkeitsschäden.

Außenanlagen: Meistens werden unzureichende Abwasserleitungen reklamiert, die den Garten überschwemmen. Aber auch defekte Teichpumpen oder ein falsch angelegter Teich sind ein Grund zur Beanstandung, wenn es sich dabei um Vertragsbestandteile handelt.

Wärmedämmung oder Schallbrücken: Eine schadhafte Wärmedämmung lässt die Heizkosten in die Höhe steigen. Aber damit nicht genug: Wenn die Feuchtigkeit sich ihren Weg gebahnt hat, kann auch der Dachstuhl erheblichen Schaden nehmen (vgl. Dach undicht). Eine Schallbrücke ist ein schwingungsübertragendes Bauteil. Meistens entstehen sie ganz natürlich durch Bauteile wie Rohrleitungen oder fixe Sanitärgegenstände. Anders verhält es sich, wenn z. B. versehentlich ein Teil in den Estrich gegossen wird, das dort nichts zu suchen hat.

Treppen: Die häufigsten Beschwerden sind in wackeligen Stufen oder unbefestigten Geländern begründet. Aber auch verkratzte Stufen sind ein Grund zur Reklamation.

Tragende Holzkonstruktionen: Holz ist als nachwachsender Rohstoff immer noch einer der beliebtesten Baustoffe überhaupt. Dabei wird er häufig für tragende Unterkonstruktionen verwendet. Ein typischer Baumangel in diesem Zusammenhang ist der Einsatz von feuchtem Holz. Denn wenn dieser Rohstoff anfängt zu trocknen, findet ein natürlicher Schwund statt. Das heißt, es können sich sehr leicht Risse bilden (siehe Schwindrisse Holz). Aber damit nicht genug: Je nachdem, wo das Holz verbaut wurde, leidet mitunter die ganze Statik unter dem Trocknungsprozess.

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